不動産を活用するための家族信託とは?活用事例も紹介!

2021年03月04日

あなたが不動産オーナーである場合、自分でいつまで不動産の管理ができるのか、いざというときには、滞りなく売却して現金化することができるのか、など不安を感じることもあるのではないでしょうか。

ここでは、不動産を活用するための家族信託について、活用事例なども紹介しながら解説します。

  • 家族信託とはどんなものか?

  • そもそも、家族信託とはどのようなものでしょうか。

    家族信託とは、財産管理の方法の一つで、不動産や預貯金といった自分の財産について、その管理・処分を信頼できる家族に任せる仕組みのことです。

    専門家に依頼するのではなく家族に任せるので、基本的に高額なランニングコストなどは発生しません。(信託組成時には、信託組成のサポートを依頼した専門家に支払う報酬などが発生します。)

    家族信託には、「委託者」「受託者」「受益者」といった3つの立場の方が登場します。

    「委託者」は、自分の財産の管理・処分を誰かに任せる立場の人です。

    「受託者」は、委託者から財産を任されて、信託契約で定めた目的に従ってその管理・運用・処分を行う立場の人のことです。

    「受益者」は、信託された財産の管理・運用・処分により発生する収益等の利益を受け取る人のことです。

    委託者と受益者は、同一人物とすることができます。

    そして、家族信託を利用される方のほとんどが、委託者と受益者を同一人物とする形で家族信託をします。

    自分の財産から発生する利益を受取ったり、自分の財産を利用する権利を有するのは、自分自身であることが自然だからです。(仮に、受益者を委託者以外の第三者とした場合には、受益者は委託者から財産の贈与を受けた者として、贈与税が課税されてしまう可能性がある、という問題もあります。)

    典型的な家族信託の例としては、高齢者である親を委託者兼受益者、その子供を受託者とし、親の老後の生活資金を確保するために、親の財産の管理・運用を子どもが引受ける、といった形が挙げられます。

  • 家族信託で不動産を活用する方法とは?活用事例を紹介

  • 家族信託では、信託する財産は自由に決めることができ、自分の所有する不動産を信託することも当然できます。

    不動産を信託財産とする場合の家族信託の活用事例にはどのようなものがあるかを紹介します。

    ①施設入所で空き家になる家の管理・処分

    妻を亡くし自宅で一人暮らしをしている高齢のAさんは、老人ホームへの入所を決めました。それにより、自宅は空き家となります。

    Aさんは自宅以外にそれほど資産があるわけではないため、いざという時には自宅を売って生活資金にしたいと考えています。

    ただし、思い入れのある自宅にまた戻る可能性も残したいため、今すぐに自宅を売却する気にはなれません。

    そこで、Aさんは息子であるBさんと家族信託契約を締結し、自宅を信託財産としました。

    これにより、万が一Aさんが認知症などになってしまった場合でも、息子Bさんの判断により自宅を売却し、現金化することができるようになります。

    当面はAさんの意向を尊重して自宅を空き家のまま管理しつつ、いざというときはBさんの判断により自宅の売却や賃貸といった処分、運用をすることができるため、Aさんも安心して施設に入所することができました。

     ②収益物件の管理を自分で行うことが難しくなった

    Aさんは収益不動産を複数所有していますが、高齢になり、賃貸人としての様々な手続きを自分で行うことが難しくなってきました。

    そのため、不動産を息子Bさんに譲りたいと考えましたが、生前に息子に不動産を贈与すると、多額の贈与税がかかってしまいます。

    そこで、息子Bさんと家族信託契約を締結し、収益用不動産を信託財産としました。

    これにより、贈与税を負担することなく、収益用不動産をBさんが管理、運用できるようになりました。

    Aさんは収益不動産の管理から解放され、かつ、収益不動産からの収益は引き続き得られる状態を維持できるため、安心して生活できるようになりました。 

    ③財産管理のできない子どもに安定的に財産を残したい

    Aさん夫妻には、障害があり財産管理をすることが子どもBがおり、自分たちが亡くなった後の生活が心配でした。

    そこで、財産管理ができるもう一人の子どもCを受託者とする家族信託契約を締結し、所有する収益不動産の管理・処分の権限をCに与え、Aさん夫妻が亡くなった後は、受益者をB、Cとする内容としました。

    これにより、Aさん夫婦は、自分たちが亡くなった後も、収益不動産の収益を障害のある子どもBが継続的に受け取れる仕組みを作ることができ、将来の不安を軽減することができました。

  • 不動産を信託財産にするメリット・デメリット

  • 不動産を信託財産にすることには、メリットもあれば注意すべき点もあります。

    ここでは、考えられるメリットとデメリットを紹介します。 

    • 不動産を信託財産にするメリット

    ①認知症になっても不動産の売却ができる

    認知症になってしまい意思能力を失ってしまうと、自分では不動産を売却することができなくなってしまいます。

    自分が元気な間は自宅に住みつつ、万一認知症になった場合には自宅を売却して施設に入所したいと考えている場合、家族信託を利用することで、認知症になった後に信頼する家族に自宅の売却について託すことができます。

    ②不動産を承継する人の順位付けができる

    家族信託を利用すると、不動産を相続させる順位を指定できます。

    遺言書の作成でも不動産を相続させる人を指定することはできますが、その場合には、二代先の相続が発生した場合の相続人を指定することはできません。

    一方、家族信託の場合には、自分が亡くなった後、財産を引き継ぐ方のみでなく、その方の次に財産を引き継ぐ方(二代先の方)についても指定することができます。

    ③任意後見よりも自由に不動産の管理、運用ができる

    認知症になった場合の対応策として、任意後見制度があります。任意後見制度は、意思能力を失った本人に代わり、任意後見人が本人の財産の管理などをする制度です。

    任意後見制度は、本人が元気なときに、家族などの任意の方を後見人に指定して契約をしておく制度で、いわゆる後見制度(認知症発症後の方について、裁判所が選任した専門家が後見人となる制度)と比して、融通性に長けると言われています。

    しかし、任意後見制度の場合、必ずしも不動産を自由に管理、運用できるわけではありません。家庭裁判所の介入があり、基本的にリスクのある資産運用などは制限されているのです。

    また、毎年裁判所への報告書を提出する必要があるなど、後見人の負担も大きくなります。

    家族信託を利用する方が、不動産の管理、運用、処分などの自由度が高くなります。

    ④共有不動産のトラブルを避けることができる

    共有の不動産は、共有者全員が同意しなければ売却などの処分行為ができないため、不動産を活用できないまま塩漬け状態になってしまうケースも多くみられます。

    家族信託を利用することで、不動産の財産的価値は複数の子どもに共有させて平等にしながらも、受託者は一人だけとして、管理・運用・処分を一人の判断で容易に行えるようにすることができます。

    • 不動産を信託財産にするデメリット(注意点)

    • ①受託者にふさわしい家族がいなければ難しい

    家族信託を利用する場合、信頼できる家族の中に、不動産の管理や処分を適切に行う能力のある人がいるかどうかがポイントとなります。

    信頼が置けてかつ能力の高い家族がいれば安心して受託者に選ぶことができますが、そのような人がいなければ自分の不動産を安心して託すことは難しくなります。

    また、ほかの家族が受託者の能力や人間性などに不満を持っている場合、親族間トラブルの原因になってしまう可能性もあります。

    ②節税効果があるわけではない

    不動産を信託財産としても、節税効果があるわけではありません。

    不動産を信託財産とすることで、不動産の評価が下がったり、不動産を相続する際に減税があるわけではないからです。

    信託の登記の登録免許税など、むしろ税負担だけで見れば、若干大きくなる可能性が高いでしょう。

    節税効果を期待することはできないので、認識を誤らないようにしましょう。

    ③自分の意図しない処分行為がされてしまう場合もある

    家族信託を利用して、不動産の売却などの処分行為についての権限を受託者に与えた場合、受託者は自分一人の判断で不動産の売却等ができます。

    自分が想定していたのとは違うタイミングで不動産を売却されてしまう可能性もあるため、注意が必要です。

    受託者は、自分一人の判断で不動産を売却できるとは言え、その判断は信託契約に定めた目的に沿ったものである必要があるため、信託の目的をしっかりと作り込んでおくこともポイントです。

    ④信託の登記などの手間がかかる

    不動産を信託財産とした場合、その不動産が信託財産であることを公にするために、信託の登記を行います。

    信託の登記は通常司法書士に依頼をして行いますが、この時には司法書士に支払う報酬が発生します。また、自分で手続きをすることもできますが、その場合には法務局に出向いたり登記の方法を調べるなど、相当の手間がかかります。

    • 家族信託した不動産を売却するには?

    家族信託した不動産を売却することはもちろん可能ですが、どのような手続きを行うことになるのでしょうか。

    信託財産である不動産を売却する場合、売買契約を締結するときの契約者は、「受託者」となります。

    不動産を信託財産とした場合、不動産の所有権は形式的には「受託者」に移り、受託者が不動産の所有者となるからです。

    そのため、売主は、不動産の実質的なオーナーである「委託者(兼受益者)」ではなく、「受託者」になります。

    不動産の売買による所有権移転の登記をする際も、売主の「実印」「印鑑証明書」「登記識別情報(権利証)」が必要となりますが、これは「委託者」のものではなく、「受託者」のものを要します(信託をする際には、受託者の登記識別情報(権利証)が発行されます。)。

    売買契約の売主としての役割は、完全に「受託者」になるのです。

    なお、信託不動産の売買について、不動産仲介業者に仲介を依頼する場合、特別な手続きは必要ありません。

    通常の不動産の売買の場合と同じように、受託者が売主として不動産仲介業者に仲介を依頼することができます。

    信託財産だからと言って、特に売買代金が下落するなどの影響があるということもありません。

  • 不動産信託で発生する税金とは

  • 家族信託で不動産を信託財産とする場合、どのような税金がかかるでしょうか。

    • 受益者にかかる税金

    • ①贈与税

    受益者と委託者が同一人である場合には、基本的には贈与税はかかりませんが、受益者と委託者が別の人の場合には、委託者から受益者への贈与があったとみなされ、贈与税が課税される可能性があります。

    ※受益者と委託者が同一人である場合にも贈与税が課税される場合があります。なので、実際に家族信託を行うときは、税務上の問題がないか、専門家に確認しておく方が無難です。

    ②相続税

    信託契約の際、委託者兼受益者が死亡した場合、受益者の地位を相続する相続人を決めているケースが多いでしょう。

    相続が発生した場合、信託契約で定めた受益者の地位を引き継ぐ新たな受益者に対して、相続税がかかります。

    ③譲渡所得税

    信託受益権(信託財産から利益を受ける受益者の権利)は売買することができます。

    (信託契約の中で受益権の売買を制限することも可能です。)

    受益者が信託受益権を売却した場合、売却したことにより発生した利益に対して譲渡所得税がかかります。

    ④所得税・住民税

    信託財産の不動産を賃貸している場合、賃貸収入が不動産所得となり、それに対する所得税・住民税がかかります。

    • 受託者にかかる税金

    ①登録免許税

    不動産を信託財産にすると、その不動産について信託による所有権移転及び信託の登記を行う必要が生じます。そして、信託の登記には登録免許税がかかります。

    信託を終了する場合にも、信託不動産を受託者から引き継ぐ人への所有権移転登記が必要となり、登録免許税がかかります。(通常、この登録免許税は不動産を引き継ぐ人が負担します)

    なお、信託の終了により委託者兼受益者に所有権を戻す場合には、登録免許税はかかりません。

    ②固定資産税

    不動産を所有している人には毎年固定資産税が課税されます。

    不動産を信託財産にしている場合、形式的な所有者は受託者となるため、受託者に対し固定資産税がかかります。

    ただし、受託者は自分の財布から固定資産税を負担するのではなく、信託によって預かっている金銭から固定資産税を支払うことができます。

    不動産を取得した場合には通常不動産取得税がかかりますが、受託者に不動産の所有権を移転した場合には、受託者は実質的な所有権を取得したわけではないため、不動産取得税はかかりません。 

    • 委託者にかかる税金

    家族信託で不動産を信託財産する場合、委託者にかかる税金は特にありません。

    委託者兼受益者である場合には、受益者としての税金がかかります。

    • 相続対策としての家族信託とは

    • 相続対策として家族信託を活用することもできます。

      活用事例としては、以下のようなものが考えられます。

      ①相続税の節税のために資産運用する

      たとえば高齢の親が多額の預貯金を保有している場合に、そのまま相続が発生すると多額の相続税がかかってしまいます。

      この場合の相続対策としては、預貯金を使ってアパートを建て、財産の評価を下げる手法(不動産の評価は建築費、購入費よりも低くなります。)などがありますが、高齢者にとっては、自分で不動産の購入や建築などの複雑な手続きをすることはハードルが高く、躊躇してしまうケースも多いでしょう。

      このような場合に、子どもと家族信託契約を締結することで、複雑な手続への対応なども含め、相続税対策のための資産運用を丸々託すことができます。

      ②先祖代々の土地を血のつながった孫へ引き継がせたい

      先祖代々の土地を所有している場合、自分と血のつながった子孫に引き継がせたいと思うケースが多いでしょう。

      たとえば子どもが長男、長女の二人がいる場合に、長男夫婦には子どもがおらず、長女夫婦には子どもがいるとします。

      この場合に、最終的には長女の子どもに不動産を引き継がせたいと考えているものの、直接長女に土地を相続させたり、孫に遺贈したりするのでは、長男は不公平感を感じてしまうでしょう。

      かといって、長男に土地を相続させた場合、血のつながらない長男の妻の家系に土地が引き継がれてしまいます。

      そこで、家族信託を利用し、自分が亡くなった後の受益者は長男を指定し、さらに長男が亡くなった場合の受益者は長女の子どもを指定する内容とすることで、長男にも配慮した形で直系の親族に土地を引き継ぐことができます。

    • 家族信託の具体的な手続きとは

    • 家族信託を利用する場合の具体的な手続きはどのようになるのかを紹介します。

      ➀話し合い

    • 委託者と受託者で、信託の目的、財産、内容についてしっかりと話し合います。

    • また、可能であれば、委託者の相続に関連する方には、信託をすること及びその内容について、あらかじめ伝えておくことが理想的です。後々、委託者が亡くなった後に受託者と委託者の相続人間でトラブルが発生することを防ぐためです。

      また、自分の財産のうち、何を信託財産として託すのかは慎重に決めましょう。

      更に、たとえば信託財産が不動産の場合には、受託者の権限を、不動産管理の権限のみとするのか、売却などの処分の権限も与えるのかなどについても、将来を見据えながら慎重に決めていく必要があります。

      ⓶公証役場での手続き

    • 公証役場で信託契約書を公正証書で作成します。必ず公正証書にしなければならないわけではありませんが、公正証書にする方が後日のトラブルの予防となるため、実務上はほとんど場合公正証書を作成します。

      ③信託した不動産の登記

    • 信託財産である不動産について、受託者への所有権移転登記及び信託の登記を行います。

      ④信託口口座の開設

    • 信託財産を預かるための受託者名義の銀行口座を開設し、委託者の金銭を託します。

      ⑤受託者による管理の開始

    • 受託者が不動産や預貯金についての管理を開始します。

      ※建物がある場合には火災保険の名義変更、収益不動産がある場合には賃料振込口座の変更の手配などが必要となります。また、信託する不動産の状況によって上記以外にも手続きが必要となる場合があります。

    • まとめ

    • 不動産を信託財産とする場合、自分で不動産の管理ができなくなった時の不安を軽減することができるなど、様々なメリットが考えられます。

      投資用の不動産や先祖代々の土地を持っている場合などは、特に検討することをお勧めします。

      家族信託のメリットとデメリットを理解したうえで、必要に応じて遺言書の作成などの家族信託以外の手法と組み合わせるなどして、できる限り不安のない対策をとるとよいでしょう。

 

 

この記事の監修者

司法書士 梶原隆央(かじわらたかひさ)
神奈川県出身
平成21年司法書士資格取得
トリニティグループの信託部門にて、 実家信託から信託財産数億円に及ぶ信託、 自社株式の信託等、幅広く信託案件に対応。